Wirtschafts­bericht

1.

Rahmenbedingungen

1.1

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2019 gekenn­zeichnet durch ein Wirtschaftswachstum und konnte somit im weltwirtschaftlichen Umfeld bestehen und zugleich ihren Wachstumskurs der Vorjahre fortsetzen. Das Statistische Bundesamt teilte mit, dass das Bruttoinlandsprodukt (BIP) für 2019 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 0,6 % gewachsen ist und somit ein deutlich gemindertes Wachstum gegenüber dem Vorjahr (1,5 %) besteht. Im Jahr 2019 kamen die positiven Impulse, wie schon im Vorjahr, hauptsächlich aus dem Inland. Neben den gestiegenen Konsumausgaben der privaten Haushalte (+ 1,6 %) entwickelten sich auch die staatlichen Konsumausgaben (+ 2,5 %) positiv gegenüber dem Vorjahr. Die Bauinvestitionen stiegen im Jahr 2019 um 3,8 % (Vorjahr: + 3,0 %), was vor allem an höheren Investitionen in den öffentlichen Tiefbau und den Wohnungsbau lag. Im vergangenen Jahr waren durchschnittlich rund 45,3 Millionen Personen in Deutschland erwerbstätig. Das waren etwa 400.000 Personen oder 0,9 % mehr als im Jahr zuvor. Dieser Anstieg der Erwerbstätigkeit ist auf die gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung sowie auf die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte, die somit negative demographische Effekte ausgleichen, zurückzuführen. 

Der deutsche Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2019 bei einem abgeschwächten Wirtschaftswachstum positiv entwickelt, sodass im Jahresdurchschnitt die Arbeitslosenzahl um rund 73.000 auf 2,27 Millionen sank, was einer Arbeitslosenquote von 5,0 % (Vorjahr: 5,2 %) entspricht. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich im Jahr 2019 um durchschnittlich 1,4 % und sind somit etwas stärker gestiegen im Vergleich zum Vorjahr. Die Jahresteuerungsrate wurde wesentlich durch die Preisanstiege bei Energie (+ 1,4 %), nach + 4,6 % in 2018 gegenüber 2017, und der Verteuerung bei Nahrungsmitteln (+ 1,4 %) geprägt. Die Preisentwicklung bei einzelnen Energieprodukten fiel 2019 unterschiedlich aus. Im Jahresdurchschnitt stiegen die Kosten bei Strom (+ 3,4 %) und Erdgas (+ 3,9 %) deutlich, wo hingegen bei Heizöl und Kraftstoffen ein Rückgang zu verzeichnen war. Ohne die Berücksichtigung der Preise für Energie hätte die Inflationsrate im Jahr 2019 ebenfalls bei + 1,4 % gelegen.

1.2

Wohnungswirtschaftliche Rahmen­bedingungen

Die Bauinvestitionen stiegen in 2019 um 8,7 %. Rund € 430 Mrd. wurden in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung von Gebäuden investiert. Der Wohnungsbau ist eine wesentliche Säule und hat, laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit € 245 Mrd. bzw. einer Zunahme von 8,8 % zum Wachstum beigetragen. Der Neubaubereich (€ 78,1 Mrd.) weist mit 9,5 % einen höheren Anstieg auf als die Bauleistungen im Bestand (€ 166,1 Mrd.) von 8,5 %. Der öffentliche Bau (€ 60,7 Mrd.) legt um 11,2 % und der Wirtschaftsbau (€ 124,9 Mrd.) um 7,4 % zu. Auch in der Zukunft wird von einer positiven Entwicklung ausgegangen und mit einem Bauvolumen von rund € 459 Mrd. für 2020 gerechnet. Dabei wird für den Wohnungsbau ein Anstieg von 4,1 % im laufenden Jahr 2020 erwartet (DIW Berlin). Aus der Sicht des Bauindustrieverbandes Niedersachsen-Bremen, der die auf Grundlage der vom Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen erhobenen Daten zur Baustatistik veröffentlicht hat, beträgt für 2019 das Wachstum im Wohnungsbau für Niedersachsen 8,2 %. 

Die Neuvertragsmieten in Deutschland sind 2019 mit 3,5 % weiter aber auch etwas geringer als im Vorjahr (3,9 %) gestiegen; wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), Berlin, in seinem Frühjahrsgutachten über die Entwicklung der Immobilienwirtschaft 2019 feststellte. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Städte und Ballungsgebiete wachsen, somit auch die durchschnittlichen Mietpreise und dass dieser Trend sich in den nächsten Jahren auch fortführen wird - zumindest bei den Bestandsmieten. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum ist weiterhin sehr groß. In den kleineren Städten und Regionen, im ländlichen Raum sowie in Abwanderungsgegenden hingegen hielten sich die Preise eher stabil oder entwickelten sich leicht rückläufig. 

Der regionale Wohnungsmarkt zeigte sich in 2019 für bestimmte Wohnungen angespannt, welches sich auch in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der durchschnittliche Mietpreis in Hildesheim beträgt bei abgeschlossenen Neuverträgen 6,08 €/qm (Vorjahr: 5,90 €/qm) und liegt somit über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreis wurde vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover ermittelt und im Grundstücksmarktbericht 2020 veröffentlicht. Die wesentlichen Einflüsse auf den regionalen Wohnungsmarkt sind der demo­grafische Wandel und das damit veränderte Nachfrageverhalten nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen sowie der hohe Bedarf an bezahlbaren Wohnraum. Die gbg reagiert auf diese Herausforderungen mit der konsequenten Ausrichtung des Bestandes auf altersgerechte, barrierefreie und bezahlbare Wohnungen und wird die Neubautätigkeit in den folgenden Jahren beibehalten.

2.

Geschäftsverlauf

Das Jahresergebnis unserer Gesellschaft liegt 2019 auf Vorjahresniveau. Die positive Entwicklung der letzten Geschäftsjahre konnte erfolgreich bestätigt werden und spiegelt sich in dem Geschäftsergebnis wider. Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 3.000 und einer Eigenkapitalstärkung auf 13,3 % sind die wesentlichen Zielgrößen erreicht worden.

Das Geschäftsjahr war von einer positiven Entwicklung bei der Sollmiete sowie beim Leerstand und den damit verbundenen Erlösschmälerungen geprägt, die somit zu einer Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr in einem Umfang von T€ 177 beitrugen. Die im Wirtschaftsplan 2019 prognostizierte Sollmiete (T€ 18.167) wurde im Geschäftsjahr um T€ 131 übertroffen und die kalkulierten Erlösschmälerungen auf die Sollmiete von T€ 260 fielen mit T€ 182 geringer aus. Die gegenüber dem Vorjahr etwas gestiegenen sächlichen Verwaltungskosten sowie die höheren Abschreibungen konnten durch reduzierte Zinsaufwendungen und verminderte Personal- und Instandhaltungs­kosten im Wesentlichen kompensiert werden. Die angefallenen Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 2.956, ohne Einbeziehung von internen Kosten und
Erträgen aus der Weiterbelastung, sind gegenüber der ursprünglichen Planung (T€ 2.124) höher ausgefallen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage zusätzliche Maßnahmen zur Bestandsverbesserung durchgeführt werden konnten. Der Jahresüberschuss in Höhe von T€ 3.000 liegt um T€ 85 über dem prognostizierten Ergebnis und entspricht somit im Wesentlichen den Erwartungen aus der vorjährigen Wirtschaftsplanung. 

Am 31. Dezember 2019 hatte die Gesellschaft folgende Mietobjekte im Bestand:

Die marktbedingte Leerstandsquote bei Wohneinheiten betrug in 2019 0,17 % (Vorjahr: 0,48 %). Auf den modernisierungsbedingten Leerstand (Modernisierung) entfallen 0,54 % (Vorjahr: 0,49 %) des Bestandes. Dieser Leerstand entfällt auf stetig durchgeführte Modernisierungen einzelner Wohnungen innerhalb des Bestandes. Insgesamt liegt die Leerstandsquote bei 0,71 % (Vorjahr: 0,97 %).

Die Entwicklung der Sollmieten ohne Umlagen sowie die Fluktuation stellen sich wie folgt dar:

Mieterhöhungen wurden nach Wohnungs­modernisierungen durchgeführt. Darüber hinaus wurden moderate Mietanpassungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten vorgenommen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen im Bestand der gbg lag zum 31. Dezember 2019 bei 5,49 €/qm.

Das Studentenwohnheim mit insgesamt 143 Einheiten bedingt eine deutlich höhere Fluktuation gegenüber den normalen Wohnungs­einheiten, sodass die Fluktuationsrate für 2019, bereinigt um das Studentenwohnheim, 8,56 % (Vorjahr: 8,63 %) beträgt.

Investitionen in den Bestand

Im Berichtsjahr 2019 hat die gbg, wie in den Vorjahren, erhebliche Summen in die Instandhaltung und Modernisierung ihres Gebäudebestandes investiert. Insbesondere die energetische Sanierung der Gebäude wurde dabei nachhaltig fortgeführt. Im Geschäftsjahr betrug das Gesamtvolumen für Instandhaltung und Modernisierung rd. € 5,9 Mio. und entspricht somit in der Summe der Planung (€ 5,8 Mio.). 

Für die Instandhaltung und -setzung hat die Gesellschaft in 2019 € 3,6 Mio. (Vorjahr: € 3,9 Mio.) aufgewendet. Bei der Bestandspflege wurden insbesondere Fassaden und Balkone saniert, Fenster ausgetauscht und Dächer erneuert. Die umfangreichen Modernisierungs­maßnahmen in Höhe von rd. € 2,3 Mio. (Vorjahr: € 2,3 Mio.) umfassten insbesondere Investitionen zur energetischen Verbesserung der Bestandsimmobilien und wurden für Veränderungen von Grundrissen mit Bädermodernisierungen eingesetzt. Die wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung) wurden in 2019 in der Hermann-Seeland-Straße 20-26 im Stadtteil Drispenstedt mit Kosten in Höhe von € 1,5 Mio. durchgeführt, wobei die Gesamtmaßnahme ein Investitionsvolumen von € 2,5 Mio. hat. 

Im Jahr 2019 wurde das Engagement der Gesellschaft für moderne Wohnquartiere und im Bereich der Stadtentwicklung weiter fortgesetzt. Die Umgestaltung des Stadtteils Moritzberg wird mit der Errichtung der Pippelsburg 6-16 mit 60 Wohnungen fortgeführt, mit deren vollständigen Fertigstellung Mitte 2020 zu rechnen ist. Das Gesamtinvestitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund € 15,9 Mio. 

Mit dem Ostend, einem ehemaligen Kasernenareal mit einer Größe von rund 11 Hektar, entsteht in Hildesheim ein völlig neues Stadtviertel. Die gbg wird sich auf zwei großen Baufeldern mit Neubauten an der Entwicklung dieses Stadtteils beteiligen. Nach dem Erwerb der Grundstücke Anfang 2019 wurde im Geschäftsjahr planmäßig mit dem ersten Bauabschnitt begonnen, wobei es sich um die Errichtung eines Wohnquartiers mit 59 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit handelt, mit dessen Fertigstellung Mitte 2021 zu rechnen ist. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung entstehen hierbei 29 geförderte Wohnungen. Das Gesamt­investitionsvolumen für diesen Neubau beläuft sich auf rund € 14,3 Mio. 

Insgesamt wurden im Berichtsjahr € 12,2 Mio. in den Neubau investiert. Die geplanten Neubauinvestitionen von € 14,9 Mio. wurden im Geschäftsjahr nicht erreicht, da es bei den Großprojekten zu terminlichen Verschiebungen kam u.a. wegen verspäteter Verabschiedung von Förderprogrammen für den sozialen Wohnungsbau und verzögerter Baugenehmigungen.

Bauträger­geschäft

Auf dem Bauland an der Tietzstraße / Ehrlicherstraße im Stadtteil Drispenstedt wurden 2019 acht Reihenhäuser errichtet, wobei vier Häuser noch im Geschäftsjahr an die Eigentümer übergeben werden konnten. Für die restlichen vier Häuser erfolgt die Übergabe Anfang 2020.  

Verwaltung von Wohnungseigentümer­gemeinschaften

Im Rahmen der Eigentumsverwaltung nach WEG werden 22 (Vorjahr: 22) Eigentümergemeinschaften mit insgesamt 281 (Vorjahr: 289) Wohnungen und, für eine Eigentümergemeinschaft, 303 Tiefgaragen­einstellplätze verwaltet. 

Beteiligungen

Die gbg Immobilien GmbH, Hildesheim, ist eine 100%ige Tochtergesellschaft. Gegenstand dieser Gesellschaft ist die Errichtung, Sanierung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen.

Organisation / Personal

Die Mitarbeiterzahl hat sich gegenüber den Vorjahren wie folgt verändert:

Die Vergütungen erfolgten nach dem Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöD).

Für Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen der Mitarbeiter, die im Wesentlichen wohnungswirtschaftliche Seminare betrafen, fielen im Geschäftsjahr Kosten in Höhe von T€ 17 (Vorjahr: T€ 10) an.

3.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens 

3.1

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein Jahresüberschuss von T€ 3.000 (Vorjahr: T€ 3.013) erwirtschaftet. Die Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Im Wesentlichen wird der Jahresüberschuss vom Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung getragen, wo insbesondere gestiegene Nettomieterlöse und verminderte Erlösschmälerungen zu verzeichnen sind. Im Geschäftsjahr betrug die Mietausfallquote 1,5 % (Vorjahr: 1,2 %).

(umgerechnet auf den gesamten Wohnungsbestand)

Das Finanzergebnis ist durch den Ergebnisabführungsvertrag der Tochtergesellschaft (gbg Immobilien GmbH, Hildesheim) geprägt.
Das neutrale Ergebnis ist im Wesentlichen von den Erträgen aus der Veräußerung von einem Erbbaugrundstück (T€ 41), der Auflösung von Rückstellungen (T€ 129) sowie durch die Aufwendungen für die Ablösung der Messgeräte (T€ 394) beeinflusst.

Das Jahresergebnis nach Steuern ist auf Vorjahresniveau, sodass sich sowohl die Eigenkapitalrentabilität als auch die Eigenmittel­rentabilität (Rückstellung für Bau­instandhaltung wird den Eigenmitteln hin­zugerechnet) vermindert haben, da sich das Eigenkapital erhöht hat.

3.2

Vermögenslage

Die nachfolgende Tabelle ist aus der Bilanz abgeleitet. Die kurz­fristigen Posten (Fristigkeit bis zu einem Jahr) sind zusätzlich vermerkt. Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme hat sich um T€ 9.429 auf T€ 165.227 erhöht. Die Veränderung des Anlagevermögens spiegelt dabei die umfangreichen Investitionen in Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wider. 

Das Eigenkapital erhöht sich aufgrund der Zuführung zur Bauerneuerungs­rücklage sowie der Einstellung in die gesetzliche Rücklage. Aufgrund des guten Geschäftsjahres und der erzielten Veräußerungserlöse mussten weniger Darlehen als geplant für die langfristigen Finanzierungen aufgenommen werden. 

Die Kennzahlen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Eigenkapitalquote, als wesentlicher Leistungsindikator, konnte aufgrund der Zuführung aus dem Jahresergebnis deutlich verbessert werden. Die durchschnittlichen Buchwerte der Grundstücke und Gebäude berücksichtigen nicht die Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten, sodass die Auswirkungen der umfangreichen Investitionen erst in den Folgejahren erkennbar sind. Die durchschnittliche Verschuldung ist aufgrund der vermehrten Aufnahme von Fremdmitteln gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was auf die Investitionstätigkeit zurückzuführen ist. Da der Finanzierung aktuell noch keine gestiegenen Wohnflächen gegenüber stehen, werden die Auswirkungen auch bei diesem Wert erst in den Folgejahren erkennbar. Die Vermögenslage ist geordnet, es besteht eine solide Vermögens- und Kapitalstruktur.

3.3

Finanzlage

Die finanzielle Entwicklung der Gesellschaft stellt sich, anhand einer Kapitalflussrechnung bei indirekter Ermittlung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit, wie folgt dar:

Bei der Cashflowrechnung spiegeln sich die umfangreichen Investitionen wider. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Wesentlichen durch die Abschreibungen auf Anlagevermögen (T€ 4.826; Vorjahr: T€ 4.670) und den Zinsaufwendungen (T€ 3.167; Vorjahr: T€ 3.415) geprägt und verdeutlicht das sehr gute Jahresergebnis (T€ 3.000; Vorjahr: T€ 3.013). Die Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen (T€ -15.077; Vorjahr: T€ -8.561) sind für den Cashflow aus der Investitionstätigkeit maßgeblich. Die teilweise Finanzierung der Investitionen durch Aufnahme von Krediten und deren Zufluss (T€ 10.710; Vorjahr: T€ 8.806) und die Tilgung sowie Zinsen und deren Abfluss (T€ -7.448; Vorjahr: T€ -9.040) wirken sich auf die Entwicklung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit aus. 

Das Anlagevermögen ist durch Eigenmittel sowie lang- und mittelfristiges Fremdkapital finanziert. Der aus den Investitions­verpflichtungen resultierende Finanzmittelbedarf ist durch entsprechende Finanzierungszusagen gedeckt. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich im Wesentlichen um Annuitäten­darlehen mit Zinsfestschreibungen zwischen fünf und dreißig Jahren. Aufgrund der steigenden Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen werden zur Optimierung des Finanzierungsportfolios genutzt und nach Möglichkeit Zinsfestschreibungen von 20 Jahren bzw. bis zur vollständigen Rückführung der Darlehen vereinbart. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements ständig beobachtet. 

Aufgrund einer geordneten und gesicherten Kapitalstruktur war die Gesellschaft im Geschäftsjahr, und ist auch zukünftig, stets in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.